شروط ناگفته مسکن دولتی

فاز اول ثبت‌نام متقاضیان برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان طرح خانه‌سازی دولت در حالی با اجرای پایلوت این طرح از استان کرمان آغاز شده است که برآیند شروط و مختصات اعلام شده برای ثبت‌نام در این طرح، نشان می‌دهد دست‌کم به علت شناسایی 10 ایراد عمده، این طرح، به مراتب با شرایطی بدتر از مسکن مهر برنامه‌ریزی شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات مربوط به شرایط ثبت‌نام متقاضیان برای ساخت وواگذاری 100 هزار واحد مسکونی از مجموع 400 هزار واحد برنامه‌ریزی شده در دولت دوازدهم با عنوان طرح اقدام ملی ساخت وعرضه مسکن نشان می‌دهد فاز اول ثبت‌نام برای دریافت خانه‌های دولتی که سرانجام پس از 6 سال از عمر دولت تدبیر و امید، به‌عنوان طرح جایگزین مسکن مهر، آغاز شده است نشان‌دهنده نوعی غفلت - احتمالا ناشی از بی‌اطلاعی سیاست‌گذار-  نسبت به کانون التهاب مسکن در کشور است؛ در حالی‌که کانون التهاب بازار کشوری مسکن دست‌کم در یکسال گذشته و حتی در همه سال‌های قبل ابتدا تهران، سپس سایر کلان شهرها و در مرحله بعد شهرهای بزرگ بوده است، ثبت‌نام برای اجرای فاز اول طرح خانه‌سازی دولتی که یکی از مهم‌ترین اهداف اجرای آن کاهش التهاب بازار مسکن عنوان شده از شهرهای کوچک آغاز شده است؛ یعنی مناطقی که در آنها چالش دسترسی به مسکن، بحران جهش قیمت و انباشت تقاضا به مراتب کمتر از پایتخت، کلان شهرها و شهرهای بزرگ است. دولت در حالی برای اجرای فاز اول این طرح اقدام به ثبت‌نام از متقاضیان استان کرمان به‌عنوان استان پایلوت کرده است که در عین حال در سامانه‌ای که با مدیریت بنیاد مسکن به‌عنوان مجری و متولی ساخت 100 هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی با عنوان سامانه آباد راه‌اندازی شده است 17 شهر بزرگ حذف شده‌اند. در سامانه آباد اعلام شده است در فاز اول 17 شهر جدید کشور نیز علاوه بر 17 شهر بزرگ نام برده شده دارای سهمیه ثبت‌نامی نیستند. فاز اول اجرای این طرح در حالی از شهرهای کوچک استارت زده شده است که طی دست‌کم یکسال گذشته بحران دسترسی به مسکن برای متقاضیان مصرفی در کلان شهرها وشهرهای بزرگ حادتر از قبل شده است و در حالی‌که انتظار می‌رفت طرح تامین مسکن دولت ابتدا این شهرها را هدف قرار دهد، در فاز اول ثبت‌نام در این طرح و در سامانه آباد به صراحت اعلام شده است برای شهرهای اراک، اردبیل، ارومیه، اصفهان، اهواز، بندرعباس، تبریز، تهران، رشت، زاهدان، شیراز، کرمان، کرج، کرمانشاه، مشهد، همدان، یزد و تمامی شهرهای جدید سهمیه منظور نشده است.

این در حالی است که در روزهای اخیر و همزمان با اعلام آغاز فاز اول ثبت‌نام برای طرح اقدام ملی مسکن تعداد زیادی از مخاطبان روزنامه «دنیای‌اقتصاد» ساکن شهر تهران و سایر کلان شهرها از طریق تماس با تحریریه این روزنامه پیگیر شرایط و سامانه ثبت‌نام برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان این طرح بوده‌‌اند.بنا بر اعلام مسوولان مسکن، از نیمه آبان ماه ثبت‌نام از متقاضیان 10 استان دیگر آغاز می‌شود وبه مرور در سایر استان‌ها نیز فرآیند ثبت‌نام برای شناسایی متقاضیان انجام می‌شود. در مرحله اول ثبت‌نام برای شناسایی متقاضیان این طرح(100 هزار واحد مسکونی)، دست‌کم 10 شرط تعیین شده است که بخشی از این شروط به صراحت اعلام شده اما برخی از آنها جزو شروط ناگفته این طرح محسوب می‌شود. اولین شرط مربوط به فاز اول اجرای این طرح، ثبت‌نام از متقاضیان مسکن دولتی در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر است. براساس آمارهای رسمی هم‌اکنون حدود هزار شهر کوچک با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر از مجموع حدود 1300 شهر کشور وجود دارد که متقاضیان مسکن در این شهرها می‌توانند در صورت واجد شرایط بودن از نیمه آبان ماه برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان این طرح، در سامانه ثبت‌نام کنند.

شرط دوم بر سبز بودن فرم (ج) متقاضیان طرح خانه‌سازی دولتی اشاره دارد؛ بر این اساس، متقاضیان این واحدها و افراد تحت تکفل نباید قبلا از امکانات دولتی و نهادهای عمومی، زمین و تسهیلات وام‌مسکن و مسکن استفاده کرده باشند. به عبارتی در استعلام از سامانه مربوطه، فرم «ج» سبز باشد. (موضوع ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی عرضه و تامین مسکن). از سوی دیگر متقاضیان باید از طریق مدارک معتبر سکونت خود در شهر محل تقاضا حداقل برای مدت 5سال اخیر را به اثبات برسانند؛ در واقع متقاضیان باید ‌دارای سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا باشند. از سوی دیگر و در قالب شرط چهارم متقاضیان باید توانایی مالی خود را برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات این واحدها و پرداخت اقساط ماهانه وام بانکی به اثبات برسانند؛ این در حالی است که این شرط مهم دربردارنده ابهام است؛ مشخص نیست چگونه افراد می‌توانند اثبات کنند که به لحاظ مالی از توانمندی کافی برای بازپرداخت وام دریافت شده برخوردارند؛ آیا اقساط باید نسبتی از حقوق یا دارایی افراد باشد یا شرط دیگری برای اثبات این موضوع مد نظر قرار دارد.

شرط پنجم اعلام شده برای قرار گرفتن متقاضیان در فهرست مشمولان این طرح نیز شرطی گنگ و نامشخص است؛ در قالب این شرط متقاضیان باید توانایی خود برای تامین هزینه ساخت را اثبات کنند.در این مورد نیز به صراحت مسیر اثبات این موضوع اعلام نشده است. در قالب شرط ششم متقاضیان ملزم شده‌اند از همان ابتدا اقدام به سپرده‌گذاری 30 میلیون تومانی در بانک کنند؛ ظاهرا این اقدام برای احراز توانایی مالی متقاضیان از بابت تامین هزینه واحد مسکونی مورد نظر تعیین شده است. هر چند کارشناسان نسبت به تعیین این شرط به دولت انتقاد می‌کنند. هفتمین شرط تعیین شده برای ثبت‌نام در این طرح آن است که متقاضیان از سال 84 به بعد نباید دارای سابقه مالکیت مسکن باشند. شرط هشتم تعیین شده برای این طرح، تعیین وام 75 میلیون تومانی با نرخ سود 18 درصدی و دوره بازپرداخت 10 ساله به ازای هر واحد مسکونی دولتی‌ساز است.

این در حالی است که در قالب شرط نهم هر فرد متقاضی در پایان فرآیند ثبت‌نام باید مبلغ 125 هزار تومان به حساب بنیاد مسکن واریز کند. شرط دهم تعیین شده برای فاز اول ثبت‌نام در طرح اقدام ملی ساخت و عرضه مسکن، توانایی پرداخت اقساط ماهانه دست‌کم یک میلیون و500 هزار تومانی از سوی هر فرد متقاضی است؛ بر این اساس اعلام شده است که هر متقاضی باید توانایی پرداخت اقساط ماهانه بانکی تسهیلات دریافتی را به میزان حداقل یک میلیون و500 هزار تومان داشته باشد. بررسی جزئیات مربوط به نحوه اجرای اولین فاز از ثبت‌نام متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن نشان می‌دهد این طرح دست‌کم و در فاز اول، دارای 10اشکال اساسی و مهم است که برآیند این اشکالات نشان می‌دهد این طرح با توجه به شرایط و ضوابطی که برای آن تعیین شده است طرحی به مراتب بدتر از طرح مسکن مهر است که مسوولان دولت فعلی از گذشته تاکنون آن را مورد انتقاد قرار داده‌اند.

اولین اشکال وارد به این طرح از دیدگاه کارشناسی به این نکته مربوط می‌شود که این طرح در بدترین زمان ممکن در حال اجراست. دولت احمدی‌نژاد برای اجرای طرح مسکن مهر دو دوره  ریاست جمهوری را در اختیار داشت؛ طرح مسکن مهر از سال 96 کلید خورد و به رغم آنکه در طول دوره دو دولت فرصت اجرای این طرح وجود داشت دامنه ساخت و تکمیل واحدها به دو دولت بعدی یعنی دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز کشیده شد و هنوز هم پرونده این طرح بسته نشده است.  این در حالی است که با گذشت 6سال از عمر دولت حسن روحانی و در حالی‌که تنها حدود دو سال از عمر دولت دوازدهم باقی مانده است و گرفتاری‌های مسکن مهر همچنان بخش قابل توجهی از توان سیاست‌گذار بخش مسکن را به خود اختصاص داده است، هم‌اکنون فاز اول ثبت‌نام برای اجرای طرح اقدام ملی استارت خورده است.

کارشناسان معتقدند با توجه به قرار گرفتن دولت دوازدهم در دو سال پایانی عمر خود، اجرای این طرح در مقطع زمانی فعلی با ریسک بالا مواجه است و این موضوع احتمال خانه‌دار شدن افراد متقاضی را تا پایان دولت دوازدهم کاهش می‌دهد؛ کارشناسان می‌گویند احتمال اینکه در دولت آینده ناشی از تغییر و تحولاتی که صورت خواهد گرفت اجرای طرح‌های جدید به نام مدیران و مسوولان جدید در دستور کار گرفته و دولت بعدی اعتقادی به طرح فعلی خانه‌سازی دولتی نداشته باشد زیاد است؛ این در حالی است که تجربه‌های قبلی مرتبط با این حوزه، این موضوع را اثبات می‌کند. دومین ایراد این طرح حذف 17 شهر بزرگ کشور از فاز اول ثبت‌نام برای طرح اقدام ملی است؛ به ویژه آنکه این شهرها دقیقا کانون التهاب بازار کشوری مسکن هستند و نیاز به افزایش عرضه مسکن برای کمک به کاهش التهاب در این شهرها بیش از سایر مناطق است؛ در واقع شهرهایی در فاز اول ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن حذف شده‌اند که اتفاقا فشار تقاضا و جهش قیمت در آنها بیش از سایر شهرهای کشور بوده است.

سومین اشکال به نبود انسجام و آمادگی در دولت برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن مربوط می‌شود. در حالی‌که ساخت وساز در بافت‌های فرسوده وسپس شهرهای جدید باید در اولویت ثبت‌نام و اقدام در قالب طرح خانه‌سازی دولت قرار می‌گرفت و مجموعه‌های متصل به وزارت راه وشهرسازی به این عرصه ورود می‌کردند مجری فاز اول اجرای این طرح یک نهاد غیروابسته به وزارت راه وشهرسازی یعنی بنیاد مسکن است. بنیاد مسکن یک نهاد انقلابی است که علاوه بر مسوولیتی که در حوزه تامین مسکن محرومان بر عهده دارد، در سال‌های اخیر مدیریت ساخت 346 هزار واحد مسکن مهر در شهرهای با جمعیت کمتر از 25 هزار نفر را نیز در کارنامه خود دارد؛ علاوه بر این مسوولیت بازسازی واحدهای مسکونی و مناطق آسیب دیده ناشی از حوادث غیرمترقبه همچون سیل و زلزله نیز بر عهده و جزو مسوولیت‌های بنیاد مسکن است. دولت در فاز اول اجرای این طرح، از ظرفیت بنیاد مسکن به‌عنوان نهادی که مسوول تامین مسکن اقشار ضعیف، نیازمند و محروم است در نقش مجری ساخت خانه برای دهک‌های متوسط رو به بالا استفاده می‌کند.

پنجمین اشکال این طرح، تغییر برنامه دولت از خانه‌سازی برای اقشار کم‌درآمد در قالب مسکن حمایتی به ساخت مسکن برای اقشار متوسط رو به بالا، مربوط می‌شود؛ فعلا در فاز اول ثبت‌نام متقاضیان این طرح در شرایط دهگانه طرح جایگزین مسکن مهر، علائم و شواهدی از ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کم درآمد دیده نمی‌شود؛ سهم پایین وام در نظر گرفته شده از هزینه ساخت مسکن از یک سو وشرط سپرده‌گذاری 30 میلیون تومانی به منظور احراز توانایی مالی افراد متقاضی دست‌کم دو شاهد بزرگ این ادعاست. این در حالی است که در قالب ششمین اشکال وارد به این طرح، مشخص و اعلام نشده است که متراژ واحدهایی که قرار است ساخته شود و از هم‌اکنون متقاضیان برای دریافت آنها اقدام به ثبت‌نام می‌کنند چقدر است؛ این در حالی است که لازم است به‌عنوان یک حق طبیعی، متقاضیان از مساحت واحدهایی که قرار است برای آنها ساخته شود اطلاع حاصل کنند و متناسب با تقاضای خود برای ثبت‌نام در این طرح یا رجوع به بازار برای خرید واحد مسکونی موردنظرشان تصمیم‌گیری کنند. مشخص نبودن زمان ساخت این واحدها هفتمین اشکال وارد به آن محسوب می‌شود؛ در طرح مسکن مهر که اتفاقا زمان ساخت واحدها ابتدا به متقاضیان اعلام شد و گفته شد واحدها ظرف دو سال به متقاضیان تحویل داده خواهد شد عملا برنامه زمان‌بندی اعلام شده محقق نشد؛ این در حالی است که در شرایط اعلام شده برای ثبت‌نام در فاز اول این طرح، عملا صحبتی از زمان ساخت و تحویل این واحدها به متقاضیان نشده است.

در قالب هشتمین ایراد وارد بر این طرح، مشخص نشده است که آیا سود بانکی در ازای سپرده‌گذاری 30 میلیون تومانی متقاضیان در بانک در طول دوره سپرده‌گذاری به آنها پرداخت خواهد شد یا خیر! تنها در شرایط مربوط به این بند از ثبت‌نام متقاضیان در فاز اول اعلام شده است 25 میلیون تومان از این مبلغ بعد از اتمام مرحله فونداسیون واحدها و 5 میلیون تومان باقی مانده بعد از اتمام اسکلت به آنها بازگردانده خواهد شد؛ محاسبات نشان می‌دهد در شرایط عادی حداقل برای یک دوره یک‌ساله متقاضیان ناچار به سپرده‌گذاری 30 میلیونی در بانک هستند که مشخص نیست آیا در طول این دوره سود بانکی به سپرده آنها تعلق خواهد گرفت یا نه! نهمین اشکال به مشخص نبودن نحوه پرداخت بهای زمین در شرایط اعلام‌شده در فاز اول ثبت‌نام این طرح برمی‌گردد؛ به رغم آنکه قرار است دراین طرح مالکیت زمین نیز به فرد خریدار منتقل شود اما در شرایط اعلام شده برای ثبت‌نام متقاضیان در فاز اول اشاره‌ای به این موضوع و نحوه انتقال مالکیت زمین به افراد متقاضی نشده است.

دهمین اشکال به اعلام توانایی پرداخت حداقل اقساط ماهانه یک میلیون و500 هزار تومانی در ماه برای متقاضیان این واحدها مربوط می‌شود؛ محاسبات «دنیای‌اقتصاد» برابر اطلاعات سامانه قسط‌شمار نشان می‌دهد که مبلغ قسط ماهانه برای وام 75 میلیون تومانی با نرخ سود 18 درصد و مدت زمان بازپرداخت 10ساله در حال حاضر رقمی حدود یک میلیون و300 هزار تومان است؛ این در حالی است که ممکن است اعلام شرایط پرداخت قسط ماهانه حداقل یک میلیون و500 هزار تومانی بسیاری از متقاضیان قادر به پرداخت قسط یک میلیون و300 هزار تومانی را از دایره ورود به این طرح حذف کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مقایسه این طرح با طرح مسکن مهر با توجه به جزئیاتی که در سامانه ثبت‌نام فاز اول طرح اقدام ملی مسکن-سامانه آباد-آمده نشان‌دهنده 8 تفاوت عمده این طرح با مسکن مهر است. این تفاوت‌ها نشان می‌دهد این طرح حداقل در فاز اول ثبت‌نام نه تنها نقطه قوتی نسبت به مسکن مهر ندارد بلکه به مراتب از طرح قبلی- مسکن مهر- ضعیف‌تر است.

اولین تفاوت به پوشش جغرافیایی این دو طرح برمی‌گردد؛ مسکن مهر طرحی کشوری و سراسری بود، اما فاز اول طرح اقدام ملی تنها مربوط به شهرهای کوچک است؛ تفاوت دوم به سهم تسهیلات این دو طرح از هزینه ساخت واحدها مربوط می‌شود؛ تسهیلات مسکن مهر حدود 70 درصد از هزینه ساخت واحدها را پوشش می‌داد اما این تسهیلات(وام 75 میلیون تومانی) با توجه به متوسط هزینه ساخت 3 میلیون تومانی هر مترمربع مسکن تنها کفاف حدود 45 درصد از هزینه ساخت واحدها را می‌دهد. سود تسهیلات مسکن مهر بین 4 تا 9 درصد (عمدتا 7 درصد) بود اما سود تسهیلات این طرح 18 درصد تعیین شده است؛ دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر 20 ساله اما دوره بازپرداخت تسهیلات این طرح 10 ساله اعلام شده است.

سومین تفاوت به زمان شروع این طرح در مقایسه با مسکن مهر برمی‌گردد؛ مسکن مهر به لحاظ زمان شروع طرح در دوره مناسب-اوایل دولت احمدی‌نژاد-آغاز شد اما طرح اقدام ملی در دو سال پایانی حیات دولت روحانی یعنی نامناسب‌ترین زمان ممکن، استارت زده شده است. در حالی‌که طول مدت زمان فاقد مسکن بودن در طرح مسکن مهر از آغاز اجرای این طرح دو سال بود در فاز اول ثبت‌نام برای طرح اقدام ملی این دوره 14 سال تعیین شده است؛ متقاضیان این طرح نباید از سال 84 تاکنون دارای سابقه مالکیت مسکن باشند. در قالب تفاوت بعدی اگرچه در ظاهر وام بانکی 75 میلیون تومانی فاز اول طرح اقدام ملی وامی بدون سپرده است اما الزام به سپرده‌گذاری 30 میلیونی عملا این وام را به وامی نیازمند سپرده اولیه تبدیل کرده است در حالی‌که وام مسکن مهر نیاز به هیچ نوع سپرده‌گذاری نداشت.

مشخص نبودن نحوه تامین منابع مالی برای پرداخت 100 هزار فقره وام 75 میلیون تومانی برای ساخت همین تعداد واحد مسکونی طرح اقدام ملی از دیگر تفاوت‌های این طرح با مسکن مهر است؛ از آنجا که اعلام نشده منابع این تسهیلات از چه محلی تامین خواهد شد کارشناسان از وجود خطر استقراض از بانک مرکزی در قالب خط اعتباری برای تامین مالی تسهیلات این طرح خبر می‌دهند؛ درحالی‌که در مسکن مهر از ابتدا خط اعتباری تعریف شد. تفاوت آخر به موضوع مالکیت زمین در این دو طرح مربوط می‌شود؛ در طرح اقدام ملی قرار است مالکیت زمین‌ها نیز همزمان با اعیان به خریدار منتقل شود اما در مسکن مهر زمین‌ها در قالب اجاره 99 ساله به متقاضیان واگذار شد.