اما و اگرهای ملکی

راهنمایی جمع و جور برای آشنایی با ساده ترین قوانین نقل و انتقالات ملکی

بالا و پایین شدن قیمت املاک در سال های اخیر، همانقدر که بازار مسکن و نقل و انتقالات ملکی را تکان داد، علامت سوال های زیادی را هم در ذهن خیلی ها به وجود آورد؛ افرادی که در این گیرودار گران و ارزان شدن قیمت مسکن ، با دست و پای لرزان و هزار اما و اگر پای معامله ملک هایشان نشستند و مدام این سوال ها در ذهنشان می چرخید که اگر معامله ای که انجام می دهند ایراد و اشکالی داشته باشد چه؟! اگر ملکی که خریده اند مشکل ورثه ای داشته باشد؟! اگر کسی که ملکشان را خریده کلاهبردار از آب در بیاید و ... این سوال ها و ده ها سوال دیگر که پای ثابت نقل و انتقالات ملکی هستند باعث شده اند که در موارد زیادی دو طرف معامله دست به عصا راه بروند و بعد از کلی بالا و پایین کرده قضیه و سنجیدن موضوع، دست به معامله بزنند. اگر شما هم جزو افرادی هستید که می خواهید به زودی ملکی را معامله کنید، یا اینکه درباره صحت معامله ای که انجام داده اید مشکوک هستید، حتما این گزارش را بخوانید.

ملک یعنی چه؟

در اصطلاح حقوقی «ملک» صرفا به زمین و خانه گفته نمی شود بلکه هر مالی که صاحب داشته باشد ملک می گویند. اما در اصطلاح رایج عامه و تقریبا در حقوق کاربردی، «ملک» صرفا به زمین و خانه گفته می شود. این معنی ملک در حقوق ، معادل کلمه « اموال غیر منقول» است و به مالی گفته می شود که نمی شود آن را حمل و نقل کرد و از یک جا برداشت و به جای دیگر برد. اموال غیر منقول یا به اصطلاح ملک و املاک، به دلیل افزایش قیمت های ناگهانی معمولا باعث به وجود آمدن اختلاف زیادی می شوند؛ این اختلاف ها در سال های اخیر به اوج خودش رسیده و در نتیجه قسمت زیادی از پرونده های محاکم قضایی به اختلافات مربوط به ملک و زمین و خانه مربوط می شوند. در این میان اخلافات ملکی ارث و میراثی هم جایگاه ویژه ای دارند که قانونگذار بعضی از این اختلافات را به اداراتی ارجاع داده که اصطلاحا به آنها مراجع غیر دادگستری می گویند که در ادامه درباره آنها توضیح می دهیم. اگر چه در اصل نقل و انتقالات ملکی، یعنی هر نوع انتقال مثل فروختن، مجانی دادن (هبه)، مصالحه کردن و ... اما برای اجاره دادن املاک، قانون و قواعد خاصی پیش بینی شده که ربطی به نقل و انتقالات ملکی ندارد. به هر حال در این مطلب سعی می کنیم با طرح چند سوال به مسائل اصلی و مهمی که در این رابطه در جامعه وجود دارد پاسخ بدهیم.

چه املاکی را می توان نقل و انتقال داد؟

- مال خودت باشد
طبیعی است که یک نفر برای آنکه بتواند مالی را بفروشد، باید خودش مالک تمام ششدانگ ملک باشد، پس با این حساب کسی نمی تواند مال وقفی ای را که در اختیارش است بفروشد یا مالی را که با شخص دیگری شریک است بدون اجازه او بفروشد یا مثلا قبل از آنکه ارثی به او برسد و سند به نامش زده شود آن را بفروشد و بگوید بالاخره که این ملک به من می رسد.
- در رهن نباشد
یکی از شرط های مهم دیگر این است که ملک ممنوعیت خرید و فروش نداشته باشد. مثلا خانه در رهن بانک نباشد- البته چنین ملکی را می توان با شرایط خاصی فروخت- یا اینکه شخص تعهدی به فروختن ملک (تا مدت معین) نداشته باشد، مثلا وقتی که یک سازمان یا دولت، خانه ای را به یکی از کارمندانش با شرایط خاصی می فروشد و از قول می گیرد که تا پنج سال یا 99 سال ملک را به کسی انتقال ندهد.

شرایط شکلی خرید و فروش ملک چیست؟

از نظر حقوقی به محض اینکه دو نفر با همدیگر بر سر خرید و فروش توافق کنند، معامله تمام شده محسوب می شود. در واقع می گویند صرف ایجاب (یعنی پیشنهاد) و قبول، برای آنکه بیع (خرید و فروش) صورت بگیرد کافی است. اما در خرید و فروش اموال غیر منقول (املاک) موضوع متفاوت است، برای توضیح بیشتر باید گفت که یک ملک یا دارای سابقه ثبتی هست یا نیست؛ یعنی اینکه یا دولت برای این ملک سند بنچاق دار (سیم سربی) صادر کرده و مشخصات کامل ملک و دارنده اش ثبت شده یا اینکه چنین اتفاقی نیفتاده و ملک فقط سند عادی یعنی دست نویس خریدار و فروشنده با چند تا شاهد دارد. اگر خانه یا زمینی که شما خرید و فروش می کنید سابقه ثبتی دارد، فقط وقتی می توانید بگویید ملک منتقل شده که این خرید و فروش در دفتر ثبت اسناد رسمی محلی که ملک قرار دارد، ثبت شده باشد. در این مواقع دفتر خانه از طرفین می خواهد تا اسناد و مدارک مربوط به پایان کار را که شهرداری صادر می کند، مدارک پرداخت مالیات و گواهی اداره ثبت اسناد املاک- درباره اینکه ملک فروخته شده وجود دارد و این سند ساختگی نیست- را ارائه کنند. در نتیجه بعد از پرداخت حق الثبت، ملک را منتقل می کنند و این طوری خریدار به سند رسمی ملک می رسد. وقتی هم که ملک سابقه ثبتی ندارد برای خرید و فروش، تنها کاری که انجام می شود این است که نقل و انتقال در یک کاغذ نوشته شود و توسط خریدار و فروشنده و چند شاهد امضا شود تا بعدا اگر مشکلی پیش آمد به درد بخورد.

کجا باید بروم؟

در صورت بروز اختلاف درباره خرید و فروش و نقل و انتقال ملکی به کجا باید مراجعه کرد؟ طبق یک قاعده کلی در حقوق، فقط دادگاه ها می توانند اختلافات مردم را حل و فصل کنند، در زمینه املاک هم بنا به دلایلی قانونگذار گفته است فقط دادگاهی که ملک در حوزه صلاحیتش قرار دارد می تواند به اختلاف رسیدگی کند، مثلا اگر ملکی در کرج قرار دارد فقط دادگاه های عمومی و انقلاب کرج می توانند رسیدگی کنند. اما چون خیلی از اختلاف ها، فنی و مربوط به مراحل ثبت هستند، قانونگذار ادارات دیگری را هم برای رسیدگی به این شکایات پیش بینی کرده است، مثلا طبق قانون «دعاوی مربوط به افراز و تقسیم ملکی که جریان ثبتی اش تمام شده، باید در اداره ثبت املاک همان محلی که ملک قرار دارد رسیدگی شود.» اما اگر بین کسانی که اموالشان باید تقسیم یا افراز شود مثلا افراد محجور - کودک، دیوانه و کسی که از امور مالی هیچ چیزی سر در نمی آورد (سفیه)- باشند، باید دادگاه به دعوا رسیدگی کند.

از صفر تا صد صدور سند برای یک ملک

برای گرفتن سند رسمی، دارنده یک ملک باید کلیه مدارکی که ثابت می کند متعلق به اوست مثل سند عادی مالکیت یا استشهادنامه محلی و ... را به اداره ثبت شهرستانی که ملک در آنجا قرار دارد ببرد و فرم های مخصوص را تکمیل کند و هزینه لازم را هم پرداخت کند. اداره ثبت هم بعد از انجام کارهای مقدماتی، یک اعلامیه (در یک روزنامه رسمی) منتشر کرده و مشخصات ملک را اعلام می کند و از کسانی که ادعایی نسبت به آن ملک دارند، می خواهد ادعایشان را مطرح کنند و در صورت لزوم برای رسیدگی به دادگاه بروند، دست آخر هم بعد از تعیین تکلیف، سند رسمی را صادر می کنند.

آیا پدر می تواند ملک متعلق به فرزند صغیرش را بفروشد؟

این مساله را باید کمی کلی تر بررسی کرد؛ اول لازم است که بدانید پدر بر فرزند صغیرش ولایت دارد و نوع ولایتش هم قهری است- یعنی اینکه حق هرگونه دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی صغیر را دارد- علاوه بر این طبق قانون، پدربزرگ هم تقریبا همین ولایت را دارد. البته نوع دیگر ولایت هم هست مثل ولایت کسی که از جانب پدر یا پدربزرگ برای صغیر به عنوان وصی تعیین می شود که به او ولی خاص می گویند، اختیار این وصی هم تقریبا معادل ولایت قهری است. اما نوعی از ولایت هست که اختیار ولی محدود است، آن هم ولایت «قیم» است، قیم برای کسانی تعیین می شود که ولی قهری و خاص ندارند اما احتیاج به سرپرست دارند. در این موارد، دادگاه شخصی را به عنوان قیم برای او تعیین می کند. قیم برخلاف ولی خاص که حق تصرف در املاک صغیر را دارد، نمی تواند در اموال غیر منقول تصرف کند مگر اینکه اجازه دادستان را بگیرد، پس با این توضیح باید بگوییم که پدر حق دخل و تصرف در کلیه اموال فرزند صغیرش را دارد و می تواند به جای فرزندش در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و کارهای نقل و انتقال املاک را انجام دهد. یک نکته مهم دیگر اینکه اشخاصی که احتیاج به ولی دارند فقط افراد صغیر نیستند بلکه شامل دیوانه و کسی که از امور مالی سر در نمی آورد و اصطلاحا به او سفیه می گویند هم می شود.

قولنامه یا بیع نامه؟

اگر تا حالا سر و کارتان به بنگاه های املاک افتاده باشد، حتما متوجه شده اید که بنگاه های ملکی یا خریدار و فروشنده، بعضی وقت ها قولنامه می نویسند و بعضی وقت ها هم بیع نامه. قولنامه به نوشته ای گفته می شود که طبق آن صاحب ملک قول می دهد ملک خود را به طرف متقابل بفروشد، معمولا هم شرط می کنند که هر کس زیر قولش بزند باید مبلغ معینی به طرف مقابل، خسارت بدهد؛ به این خسارت «وجه التزام» گویند. پس با این حساب، هر وقت سندی دیدید که در آن وجه التزام حرفی به میان آمده است بدانید که آن سند همان قولنامه است، یعنی تعهد به فروش و خریدار نمی تواند به استناد آن ادعا کند ملک را خریداری کرده و از فروشنده بخواهد سند رسمی را به نامش بزند. این سند به هیچ وجه فروشنده را مجبور نمی کند که ملک خود را به طرف مقابل بفروشد بلکه فروشنده مختار است که اگر خواست ملک را بفروشد و اگر نخواست وجه التزام را پرداخت کند که اگر گردن کلفتی کرد و گفت وجه التزام را پرداخت نمی کند، آن وقت می شود به دادگاه شکایت کرد و او را مجبور کرد تا این مبلغ را بپردازد. اما بیع نامه، در واقع همان سند فروش است که به صورت عادی تنظیم شده یعنی اگر بیع نامه تنظیم شود معنی اش این است که خریدار، صاحب ملک شده و فرشنده باید در دفتر خانه ثبت اسناد حاضر شود و ملک را رسما انتقال بدهد. البته وجه التزام یک معنی دیگری دارد که هم در قولنامه ممکن است باشد و هم در بیع نامه و به این صورت است که طرفین تعهد می کنند که هر کدامشان سر موعد معین در دفترخانه حاضر نشوند، در ازای هر روز تاخیر مبلغ معینی خسارت به طرف مقابل بدهند. فرق این وجه التزام با معنای قبلی این است که در این حالت، کسی که تعهد کرده است، این حق و اختیار را ندارد که اگر دلش خواست معامله را فسخ کند و در این حالت، هم باید خسارت دیر حاضر شدن در محضر را پرداخت کند و هم ملک را رسما منتقل کند.

آیا خرید و فروش ملکی که که سندش رهن یک وام است امکان دارد ؟

خیلی وقت ها بیش می آید که یک نفر با گرفتن وام بانکی ،خانه ای را می خرد یا می سازد و بانک هم برای اطمینان از بازبراخت اقساط وامی که به این فرد داده، سند این ملک را گرو نگه می دارد . در این حالت بانکرا «مرتهن» و صاحبخانه را «راهن» می گویند و چون خانه سندش در گرو بانک است، عملا خرید و فروش ملک رسمی غیر ممکن می شود، در چنین حالتی معمولا فروشنده برای فک رهن- ازاد کردن خانه از رهن- به بانک مراجعه کرده و تمام بدهی خود را تسویه می کند تا سندش آزاد شود . اما ممکن است صاحبخانه به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد . تا همین چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانه با سند عادی خرید و فروش می شد و صاحبخانه تعهد می کرد بعد از تصفیه حساب با بانک وآزاد شدن سند از رهن بانک ،سند رسمی به نام خریدار بزند اما به دلیل سو استفاده مکرر ،وکالت بلا عزل رایج شد که مطابق آن صاحب خانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد ،به او وکالت ، تام الاختیاری می دهد و فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل هم حق پیدا می کند کلیه کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام بدهد. این روش از اطمینان بیشتری برخوردار بود خصوصا وقتی سند، محضری می شد ولی با این حال وقتی یکی از طرفین فوت می شد مشکلاتی پیش می آمد. با این وجود رویه ای که دادگاه ها در پیش گرفتند باعث شد اعتبار این وکالتنامه ها تضمین شود چون دادگاه ها اغلب این وکالت بلاعزل که در آن وکیل تام الاختیار است را به معنای فروخته شدن ملک تلقی می کنند. با این حال اگر مجبور شدید چنین معامله ای انجام بدهید روش وکالت بلاعزل روش مناسبی است، به شرطی که آن را محضری کنید و در آن درباره تمام مسائل و جزئیات مثل هزینه پایان کار و مالیات و عوارض شهرداری، هزینه تکمیل بنا برای گرفتن پایان کار، هزینه انتقال سند رسمی و ... تعیین تکلیف کنید. بعضی ها هم معتقدند برای اطمینان از اینکه فوت موکل یا وکیل دستاویزی برای ورثه صاحب ملک نشود تا از فروش ملک جلوگیری کنند، شرط وصأیت کنید تا بعد از فوت هم امور به همان طریق به انجام برسد.

فروش یک ملک به دو نفر چه حکمی دارد؟

به این معاملات، معامله معارض گویند که چند حالت دارد و در هر کدام از این حالت ها قوانین خاصی اعمال می شود که به طور خلاصه به این صورت است:
1- ملک سند رسمی ندارد؛ معامله اول معتبر و معامله های بعدی قابل ابطال هستند.
2- ملک سند رسمی دارد؛ معامله ای که با سند رسمی انجام شده صحیح و بقیه معاملات باطل هستند.
اگر خریدار ملکی هستید که در مورد آن معامله معارض شده و معامله شما جزء معامله های صحیح (ذکر شده) نیست، باید به دادگاه مراجعه کنید و اگر به این ترتیب از شما کلاهبرداری شده است شکایت کنید و اگر شرایط کلاهبرداری را ندارد، به پس گرفتن مالتان اکتفا کنید. به هر حال قبل از انجام هر معامله ملکی و خداقل بعد از مواجهه با یک معامله معارض با یک وکیل دادگستری مشورت کنید.
منبع:همشری سرنخ شماره 58عنوان: اما و اگرهای ملکی
راهنمایی جمع و جور برای آشنایی با ساده ترین قوانین نقل و انتقالات ملکی
نویسنده: سید علی طالبی کارشناس ارشد حقوق
بالا و پایین شدن قیمت املاک در سال های اخیر، همانقدر که بازار مسکن و نقل و انتقالات ملکی را تکان داد، علامت سوال های زیادی را هم در ذهن خیلی ها به وجود آورد؛ افرادی که در این گیرودار گران و ارزان شدن قیمت مسکن ، با دست و پای لرزان و هزار اما و اگر پای معامله ملک هایشان نشستند و مدام این سوال ها در ذهنشان می چرخید که اگر معامله ای که انجام می دهند ایراد و اشکالی داشته باشد چه؟! اگر ملکی که خریده اند مشکل ورثه ای داشته باشد؟! اگر کسی که ملکشان را خریده کلاهبردار از آب در بیاید و ... این سوال ها و ده ها سوال دیگر که پای ثابت نقل و انتقالات ملکی هستند باعث شده اند که در موارد زیادی دو طرف معامله دست به عصا راه بروند و بعد از کلی بالا و پایین کرده قضیه و سنجیدن موضوع، دست به معامله بزنند. اگر شما هم جزو افرادی هستید که می خواهید به زودی ملکی را معامله کنید، یا اینکه درباره صحت معامله ای که انجام داده اید مشکوک هستید، حتما این گزارش را بخوانید.